השלמת הון עצמי ליזמים (הלוואות מזנין)

יזמות היא מסע מאתגר; הוא עשיר בחדשנות ומונע משאפתנות עזה ומרצון לצמוח, להתרחב ולשגשג בעולם העסקי. יחד עם זאת, כל יזם ותיק יכול להעיד שכדי לצמוח, להתרחב ולשגשג בעולם העסקי צריך ממון, והתהליך לקבלת ממון הוא אתגר העומד בפני עצמו. מסלולי הלוואה סטנדרטיים לא תמיד מתאימים לצרכים הייחודיים של היזמים. וכאן נכנסות לתמונה הלוואות מזנין. הלוואות מזנין הן גיים צ'יינג'ר בעולם ההלוואות; הן נותנות ליזמים את הגמישות הפיננסית שכל כך נחוצה להם כדי להצליח בעולם היזמות.

מה זה הלוואת מזנין?

הלוואות מזנין הן מסלול של מימון ביניים המשלים את ההון העצמי של היזם, שהוא תנאי בסיסי למימון במסלולי הלוואה סטנדרטיים, ומסייע לו לקבל אותן. הלוואת מזנין מועילה ליזמים שעומדים בתנאים למימון בנקאי או חוץ־בנקאי רגיל, אך אין בידם ההון העצמי הנדרש לצורך קבלת ההלוואה. יזמים רבים בוחרים במימון ביניים מסוג זה כדי להשלים את ההון העצמי הנדרש במסלולי המימון המסורתיים, ולהרחיב את הפעילות העסקית שלהם.

הלוואת מזנין היא הלוואה להשלמת ההון העצמי שיזמים זקוקים לה כדי לקדם מיזם נדל"ן, אך לא תמיד יש להם. וגם אם יש להם, רובם מעדיפים לקדם כמה מיזמים בבת אחד ולמקסם את הרווחים שלהם, ולכן הם תמיד יצטרכו לשלב בתהליך הלוואת מזנין בשיעור כזה או אחר. כדי לקדם מיזמי נדל"ן יש להכין הון עצמי בשיעור של 20–30 אחוזים מעלות הפרויקט. ואם אין ברשותם הון עצמי בשיעורים אלה, הם תמיד יכולים להגיש בקשה להלוואת מזנין.

חקר מקרה

יזם מסוים מתחיל לתכנן מיזם נדל"ן בשיעור של 100 מיליון ש"ח. הבנק מוכן לממן 70 אחוזים מהמיזם, כלומר לתת לו 70 מיליון ש"ח. היזם צריך להשלים את הסכום הדרוש בעזרת הון עצמי בשיעור 30 מיליון ש"ח. ליזמים מתחילים ואף בינוניים אין בדרך כלל אפשרות לגייס הון עצמי בשיעורים כאלה, ובדיוק בגלל זה הם צריכים הלוואת מזנין. הלוואת מזנין תשלים ליזם כ70 אחוזים מההון העצמי הנדרש, ואת כל השאר הוא יצטרך לגייס בעצמו.  במילים אחרות במקרה שלנו היזם ייקח הלוואת מזנין בסכום של 21 מיליון ₪, ובכך היזם יצטרך לממן 9 מיליון ₪ בלבד בשביל להרים פרויקט בהיקף של 100 מיליון ₪.  לפיכך, יזם שמעוניין לעבוד על כמה מיזמים בעת ובעונה אחת, אך אין לו ההון העצמי הנדרש לשם כך, יכול להיעזר בהלוואת מזנין כדי לעמוד בהתחייבויות הנדרשות ממנו וכדי לממש את הפוטנציאל העסקי העומד לרשות היזם.

שיעורי מימון בהלוואת מזנין

שיעור המימון בהלוואות מזנין הוא בדרך כלל מ־50 עד 75 אחוזים מההון העצמי הנדרש על ידי הגוף  המלווה. שיעור זה נקבע לפי האיתנות  הפיננסית של המלווה, ניסיונו ורמת הסיכון של הפרויקט. חשוב לזכור שהלוואות מזנין יקרות בהרבה מהלוואות סטנדרטיות בנקאיות או חוץ־בנקאיות, וצריך להביא את זה בחשבון. מתי בכל זאת כדאי לחשוב על הלוואת מזנין? אם צריך להשלים הון עצמי כדי לקבל הלוואה סטנדרטית מהבנק או ממוסד חוץ־בנקאי. הלוואת מזנין תינתן בתמורה לשעבוד הנכסים המתוכננים, אך שעבוד זה יהיה משני לשעבוד של המוסד הפיננסי שמלווה ליזם את מרבית ההון.

מי יכול להפיק תועלת מהלוואת מזנין?

• יזמים שהונם העצמי מוגבל ואינם יכולים להשלים את המימון הנדרש על ידי הבנק ו/או המוסד הפיננסי לביצוע העסקה.
• יזמים או בעלי עסקים שצורכי הצמיחה שלהם עולים ההון הנזיל העומד לרשותם.
• יזמים שמעוניינים לעבוד על מספר מיזמים בעת ובעונה אחת, אך ההון העצמי שלהם מוגבל רק לפרויקט אחד בלבד, ובכך הם מצליחים למנף את הרווחיות הצפויה שלהם ממספר פרויקטים במקום רק מפרויקט אחד .
• יזמים שכספים שברשותם "כלואים" בפרויקטי נדל"ן בשלבי ביצוע וזקוקים להון נזיל מיידי כדי לסלק חובות או כדי לממן פעילות עסקית אחרת.
• בעלי עסקים שרוצים לפתח מוצרים חדשים או לחדור לשווקים חדשים וזקוקים להון נזיל לשם כך.
• הזרמת הון לעסק – יזמים שרוצים לייעל את מבנה ההון בעסק או לצמצם חובות שנושאים עלויות גבוהות. יכולים להשתמש בהלוואות מזנין כדי להשביח את הפיננסי בעסק.

הלוואת מזנין מתאימה במיוחד ליזמי נדל"ן ולמיזמי נדל"ן כמו נדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי, השבחת קרקעות ופרויקטים של התחדשות עירונית.

מה חשוב לבדוק לפני שפונים לקבלת הלוואה?

אחרי שהבנו מה זה הלוואת מזנין, נדגיש שהגשת בקשה להלוואת מזנין אינה דבר של מה בכך. לפני שמגישים את הבקשה, חשוב לעשות בדק בית פיננסי ולהעריך כדאיות והיתכנות:

• כדאיות – יזמים צריכים לוודא שלעסק שלהם יש תזרים חזק ויציב שיכול לתמוך בתשלומי ההחזר של הלוואת מזנין.
• תחזיות צמיחה – תחזיות צמיחה מדויקות הן חיוניות. המוסדות הפיננסיים דורשים בדרך כלל תוכניות מפורטות לשימוש בהון ורוצים לדעת איך הוא צפוי להניע את צמיחת העסק.
• קיבולת חוב – יזמים צריכים להעריך את קיבולת החוב של העסק ולהביא בחשבון שבהינתן חובות מרובים, הלוואת מזנין אינה צעד פיננסי נבון.
• יכולת לספוג הפסדים – יזמים צריכים להעריך את יכולתם לספוג הפסדים ולהתמודד עם קשיים פיננסיים זמניים בגלל הריביות הגבוהות הנלוות להלוואות מזנין.
• נקודת היציאה – יזמים צריכים לתכנן את תשלומי ההחזר של ההלוואה, לשלב אותם בתבונה בתמהיל המימון של העסק ולחשוב על נקודת היציאה.

איך מגייסים הלוואת מזנין להשלמות הון עצמי ואילו ביטחונות נדרשים לשם כך?

הלוואת מזנין מתאימה בעיקר למימון מיזמי נדל"ן וניתנת בתמורה לשעבוד הנכס המתוכנן, אם כי השעבוד הוא משני. על פי רוב, אפשר לקבל הלוואת מזנין ממוסדות חוץ־בנקאיים כמו חברות ביטוח או קרנות נדל"ן פרטיות שמציעות גם ערבות לפי חוק מכר לביצוע העסקה. המוסדות הפיננסיים – גם הבנקאיים וגם החוץ־בנקאיים – נותנים הלוואות מזנין בהסתמך על תזרים המזומנים של היזם. תנאי המימון יכולים להשתנות ממוסד למוסד, אך יש בהם כמה עקרונות בסיסיים ומשותפים:

• הריבית הנלווית להלוואת מזנין (חוב נחות) גבוהה בדרך כלל משמעותית מהריבית שנלווית להלוואה בנקאית מסורתית (חוב בכיר), שכן הלוואות מזנין טומנות בחובן סיכון רב יותר למוסד המלווה.  כאמור, הגופים הבנקאים הינם העוגן לעסקה אך לא תמיד, רמת הריבית שלהם נעשה סביב ריבית פריים פלוס 1.5% עבור מימון הפרויקט בהתאם לטיב הלקוח, מימון זה נקרא בשם המקצועי  "חוב בכיר" המקבל רישום משכנתא ו/או זכויות מדרגה ראשונה, מנגד "החוב הנחות" הוא חוב המזנין המוכר גם בשם השלמת הון עצמי ליזמים, זהו מגרש שבו נמצאות לרוב חברות חוץ בנקאיות, שם טווח הריבית נע סביב פריים פלוס 7% ואפילו 8% ..
• חשוב לציין כי המוסדות הבנקאיים הם בדרך כלל צינור המימון העיקרי למיזם, ולעיתים קרובות הם דורשים מהיזם הוכחות להשלמת ההון העצמי (הלוואת המזנין) לפני הקצאת המימון עצמו לפרויקט (ליווי בנקאי לטובת הפרויקט) ., ברוב המקרים בלי הלוואת מזנין היזם לא יקבל את הממון העיקרי הנחוץ לו ולפיכך לא יוכל לבצע את הפרויקט מלכתחילה.
• עמלות – הלוואות מזנין לצורך השלמת הון עצמי כוללות גם עמלות. שיעורי העמלות מושפעים מהחלטת המוסד המלווה ויכולים להשתנות ממוסד למוסד.
• תקופת המימון – הלוואת מזנין ניתנת ליזמים עד להשלמת המיזם. אפשר לפרוע אותה במלואה או בחלקה בחלוף 12 חודשים ואפשר גם להמשיך בהסדר התשלומים עד לסיומו.

מה חשוב לבדוק לפני שמגישים בקשה למימון פרויקט נדל"ן  ולהלוואת מזנין?

כדי להימנע ממצב של חוסר ודאות פיננסית במיזמי נדל"ן חשוב לתכנן את תמהיל המימון מבעוד מועד ולעבוד עם מוסדות פיננסיים מוכרים בעלי ניסיון עשיר ומוכח.  אז מה חשוב לבדוק לפני שמגישים בקשה להלוואת מזנין? חשוב לאמת שהגוף שמעמיד את הלוואת המזנין ידע להשתלב עם הבנק המלווה, ובפרט שביצעו עסקאות משותפות בעבר ללא תקלות מהותיות.  כאשר לגוף מימון ישנו ניסיון, בעיות סבוכות עלולות להיפתר די בקלות בשל הניסיון הנצבר וההבנה המערכתית של הפרויקט, אך גוף מימוני ללא ניסיון עלול להפיל עסקאות מאחר וכל בעיה קטנה תגרום לו לחשוש להמשיך ולממן את העסקה.

כמו כן, חשוב לוודא שהמממן העיקרי מסכים לרישום שעבוד משני; חשוב לבדוק את התנאים של הלוואת המזנין; חשוב להבטיח את הגמישות של המוסדות המממנים לנוכח עיכובים בתהליכי הבנייה או האטה בשוק הנדל"ן וקושי במכירות עקב כך, דהיינו עקב נסיבות ואילוצים בלתי נשלטים; וחשוב שהמוסדות המלווים יאשרו במהירות את המימון  ויעמדו בלוחות זמנים, כדי שהיזם יוכל להניע תהליכים ולקדם את המיזם.

הדרך להלוואת מזנין עוברת בפפר פיננסים

הלוואת מזנין מיועדת להשלמת הון עצמי של יזמים למימון מיזמי נדל"ן. היא משלימה את המימון העיקרי ומתבססת על המצב הפיננסי של היזם, על מקורות האשראי שלו, על עלות המיזם ועל משך הזמן הנדרש להשלמתו. לפני שמגישים בקשה להלוואת מזנין, כדאי לקבל ייעוץ פיננסי לעסקים ולהבין את המוצר הפיננסי המצוין הזה על כל היבטיו ומורכבויותיו. ובדיוק כאן חברת פפר פיננסים נכנסת לתמונה. הצוות של פפר פיננסים מתמחה במתן ייעוץ בכל הנוגע להלוואות מזנין לעסקים. אנחנו מבינים את הצרכים העסקיים שלכם ואת האתגרים הייחודיים העומדים בפניכם ויודעים כמה חשוב לכם להניע צמיחה בעסק ולהגדיל את הרווחיות שלו. ההיכרות המעמיקה שלנו עם מסלולי המימון להשלמת הון עצמי יעזרו לכם לעלות על המסלול המדויק לכם.

כיוון שלכל יזם יש צורכי מימון אחרים, פפר פיננסים עובדת עם כל יזם בשיתוף פעולה הדוק ומוצאת פתרונות פיננסים לעסקים המתאימים ליעדים העסקיים שלו. אנחנו בוחנים את המצב הפיננסי של העסק, מעריכים את סיכויי הצמיחה שלו, בונים לו פרופיל סיכון ומרכיבים לו חבילת מימון מזנין מיטבית. לפפר פיננסים יש קשרים הדוקים במוסדות הבנקאיים והחוץ־בנקאיים המובילים בארץ, ואת הקשרים האלה אנחנו ממנפים בשבילכם. צריכים להשלים הון עצמי? אנחנו נתווך ביניכם ובין המוסד הפיננסי הנכון בשבילכם

הלוואת מזנין אינה נטולת סיכונים; למעשה הסיכון הטמון בה עולה על הסיכון הטמון בהלוואות סטנדרטיות. פפר פיננסים תסייע לכם לצמצם סיכונים ובד בבד לגבש אסטרטגיה פיננסית לניהול תמהיל המימון של העסק ולעמידה בכל ההתחייבויות שלו. אנחנו לא אוהבים הפתעות; ואנחנו בטוחים שגם אתם לא. כדי להימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך הדרך אל תגישו בקשה להלוואת מזנין לבד; דברו איתנו קודם, ובואו נכין את התשתית הנכונה והרצויה להלוואה. אנחנו מחכים לכם.

רוצים לגייס מימון למיזם נדל"ני? הגעתם למקום הנכון! צרו קשר עם פפר פיננסים וקבלו ליווי פיננסי מקצועי, איכותי ואובייקטיבי. לפפר פיננסים יש נסיון וקשרים מקצועיים הדוקים עם הנהלות הבנקים הראשיות ועם מוסדות חוץ־בנקאיים איכותיים, כך שלבטח נשיג עבורכם את התנאים אטרקטיביים למימון הנדרש.