המשברים העולמיים של השנים האחרונות והדרמות הכלכליות שהם מחוללים טרם שככו, ונראה שגם בשנת 2023 הם ימשיכו להשפיע על ענפים שונים במשק ובכלל זה גם על ענף הנדל"ן.
העלאות הריבית התדירות הן פועל יוצא של מאמצי הבנקים המרכזיים לבלום את האינפלציה ולהימנע ממיתון הרסני, אך באופן בלתי נמנע הן מגבשות מציאות חדשה בשוק הנדל"ן העולמי וגם בזה המקומי. ואף שהמציאות החדשה הזו אינה מפתיעה את האנליסטים שעוקבים בדריכות אחר השינויים בשוק, היא לא בהכרח רצויה. יזמי הנדל"ן והמוסדות הפיננסיים כבר מדווחים על שינויים מהותיים שהולכים להשפיע על כולנו.
2022 היא השנה בה הריבית חזרה ובגדול לעולמנו. דור שלם של רוכשים ויזמים שלא ידע ריבית מה היא, לומד להסתגל למציאות חדשה בה הריביות עולות ומחירי הנדל"ן מתמתנים ואף מתחילים לרדת.
אחרי עליות במחירי הדירות של 15-20% בשנה האחרונה, הנתונים מעידים כי אנו ניצבים בפני שינוי כיוון בשוק הדיור למגורים, שינוי שעדיין לא ברור כיצד ישפיע ובאיזה שיעור על רמת המחירים.
הריבית כאמור עלתה, מספר העסקאות נמצא במגמת ירידה וחוסר הוודאות של ציבור הרוכשים בנוגע ללקיחת משכנתאות רק גבר. מחירי הדירות נסקו בשנים האחרונות, ונראה שהם יפסיקו לנסוק בשנה הקרובה בשל ההאטה הניכרת בדרישה לדירות חדשות, ואף כי ההשלכות לכך טרם התבססו במלואן בשטח, כבר אפשר לראות שתנועת הלקוחות במשרדי המכירות הולכת ומתמעטת, מספר דורשי המשכנתאות במוסדות הבנקאיים הולך ומידלדל, והמימון המוצע ליזמים הולך ומתייקר.
למה זה קורה, ואיך ההתייקרויות בעליות המימון של שוק הנדל"ן ישפיעו עלינו בשנה הקרובה? בואו נבדוק.
מעלים את הריבית ומשנים את כללי המשחק
מומחים להשקעות נדל"ן ואנליסטים רבים כבר מצליחים להסיק את המסקנות המתבקשות. ריבית גבוהה שלא ראינו כדוגמתה זה עשרות שנים היא אומנם פועל יוצא של ניסיונות לרסן את האינפלציה העולמית המשתוללת ולשלוט במיתון המדאיג שצפוי להתבסס בעקבותיה.
אך ככל שממשיכים להעלות את הריבית, כך מגבילים את יכולתם של אזרחים מן השורה לקבל הלוואות ארוכות מועד ומשכנתאות לרכישת דירות ומצמצמים את הסבירות שיצליחו לעמוד בתשלומי ההחזר הגבוהים המושפעים מהריביות שנוסקות בהתמדה.
אם לפני חמש שנים הרבית על משכנתאות הייתה שלושה אחוזים או פחות, היום היא כבר נושקת לחמישה ולשישה אחוזים, והיד עוד נטויה. ואם נוסיף למערך השקלולים גם את העלייה במחירי הדירות – מגמה שנמשכת זה למעלה מעשור – נבין שאנו נמצאים בעיצומו של תהליך בעייתי ובלתי נמנע שמוביל את ענף הנדל"ן אל עבר תפנית חדה שצפויה לשנות לחלוטין את כללי המשחק. ובתהליך הזה לא רק האזרח הקטן נפגע, גם היזמים הגדולים שעומדים בחוד החנית של ענף הנדל"ן, מנווטים אותו ומשפיעים על איתנותו, נפגעים. וכשיזמי הנדל"ן נפגעים, כל התשתית שעליה עומדים יסודותיו של ענף הנדל"ן בארץ, מתחילה להתערער. ולאן זה יוביל אותנו? בואו נראה.
יזמי נדל"ן בחזית המשבר
ההתייקרויות בעלויות המימון משפיעות בראש וראשונה על יזמי הנדל"ן ומעמידות אותם בחזית המשבר. המימון הנוח שהיזמים קיבלו מהמוסדות הבנקאיים והפיננסיים כדי להוביל את תנופת הבנייה ולבסס את איתנותו של שוק הנדל"ן, הולך ומתייקר בד בבד להאטה הניכרת בדרישה לדירות חדשות.
לא רחוק היום שבו היזמים יתקשו לעמוד בהחזרי ההלוואות, יתקשו למכור דירות, יתקשו לייצר תזרים ויעמדו חסרי אונים לנוכח הקיבעון שמשפיע עליהם כעת וישפיע עליהם ביתר שאת בעתיד. מה שמחזיק את היזמים לעת עתה, הוא הפרויקטים שהסתיימו לא מכבר, וגם אלה שצפויים להסתיים בחודשים הקרובים. הפרויקטים המתוכננים לסוף 2023 ותחילת 2024, עלולים להצביע על נגיסה ברווחיות ואף להפסדים גדולים ולהשפיע על חוסנו של ענף הנדל"ן כולו.
התייקרויות בענף המימון – לאן פנינו מועדות?
בשל עליית הריבית מסתמן כי רמת הסיכון בענף הנדל"ן תיוותר גבוהה, בפרט בקרב חברות ביצוע ותשתיות. על פי מדדי דן אנד ברדסטריט, במהלך שנת 2022 כ-1,100 קבלנים הגיעו לכשל פיננסי. זאת לאחר שדווקא בחצי הראשון של 22 קצב הכשלים היה נמוך יותר, אך זה תפס תאוצה בחודשים האחרונים בשל הירידה במכירה של דירות ועליות הריבית אשר מייקרות את עלויות המימון הן לרוכשי הדירות והן לקבלנים.
אף שהפרויקטים החדשים שהסתיימו לא מכבר נמכרו במחירי טרום העלאות הריבית, והדוחות הכספיים של חברות הבניה מראים מגמות חיוביות, הריביות הנוסקות משפיעות על כולם – רוכשי דירות ויזמים כאחד.
קונים פוטנציאלים רבים מעדיפים לדחות לעת עתה את הגשמת חלום הדירה וממתינים להתייצבות השוק.
היזמים, שמצד אחד צריכים לעמוד בהחזרי המימון המתייקרים ומצד שני להמשיך ולמכור דירות כדי לשמור על התזרים, עומדים לפני שוקת שבורה וחוששים מהעתיד.
והדבר ניכר גם בשטח – בנייה של פרויקטים חדשים יש, אך אף אחד מהיזמים לא יכול לומר בוודאות מתי הפרויקטים האלה יסתיימו, ואם הדירות יימכרו ברווח.
ההתייקרות הצפויה בעלויות המימון עלולה לנגוס ולגזול נתח משמעותי מהרווחיות של העסקים, כאשר אלה אשר נכנסו לתקופה החדשה של סביבת הריבית במינוף גבוה, או עם תכנון עתידי למחזור חובות, עתידים למצוא עצמם חשופים יותר להשפעתה
בכל הנוגע לשוק הנדל"ן המסחרי, שנחשב מניב יותר משוק נדל"ן למגורים, גם כאן ניכרת האטה ולא רק בגלל הריביות הגבוהות.
מומחי נדל"ן מעריכים שפרויקטים מסחריים רבים לא יאוכלסו בתפוסה מלאה ויגרמו הפסדים רבים גם ליזמים וגם למשקיעים, ודבר זה כשלעצמו מבריח משקיעים פוטנציאליים.
יזמי הבנייה, שגם כך מתמודדים עם מימון שהולך ומתייקר ועם הלחץ הגובר של המוסדות המממנים, מתחילים לחשוב פעמיים לפני שהם ניגשים למכרזים חדשים ובכך מבססים את ההאטה בשטח הלכה למעשה.
פפר פיננסים – מאתרים את המימון המדויק לנדל"ן
המציאות החדשה של שוק הנדל"ן מחכה מעבר לפינה, ואף שהמומחים נזהרים בתחזיות ומבקשים לשמור על אופטימיות ולהמתין להתייצבות השוק, כדאי להתמודד עם מה שמכתיב לנו השטח.
אז נכון ששוק הנדל"ן נמצא בהאטה לאחר עשרות שנים מצוינות, ונכון שהמימון לנדל"ן מתייקר ועלול להמשיך להתייקר כיוון שאנחנו עדיין עומדים בעין הסערה הכלכלית העולמית ומתקשים לחזות את הבאות.
עם זאת, חשוב לזכור שמימון הוא עודנו מרכיב חיוני בכל מיזם בנייה, ומה שמאפשר את הוצאתו מן הכוח אל הפועל. כדי להתמודד עם המציאות החדשה ולהבטיח את שיתוף הפעולה של המוסדות המממנים, חברות בנייה רבות מחפשות – וגם מוצאות – פתרונות יצירתיים ומתחילות לפזר סיכונים בתוך שוק הנדל"ן עצמו.
פרויקטים מעורבים הכוללים גם יחידות דיור, גם משרדים, גם אזורים מסחריים, גם מוסדות דיור לגיל השלישי וגם יחידות תיירות נופש ופנאי, הם העתיד של שוק הנדל"ן, והם אלה שצפויים לשקם אותו, לייצב אותו ולהעלות אותו על דרך המלך.
המוסדות המממנים עוקבים בדריכות אחר התהליכים הללו ומביעים עניין בפתרונות היצירתיים של יזמי הבנייה המובילים. כדי להתמודד עם המימון המתייקר צריך לחשוב מחוץ הקופסה ולאתר את המימון המדויק לפרויקטים יצירתיים שיוציאו את שוק הנדל"ן מהמשבר.
אנחנו בחברת פפר פיננסיים אוהבים אתגרים ומתמודדים איתם בדרכים יצירתיות. כדי לאתר את תמהיל המימון המדויק לנדל"ן אין ברירה אלא לשנות את נקודת המבט ולאמץ גישה אחרת יצירתית יותר, מבטיחה יותר ואופטימית יותר. כמו כן, נדרשת הכרות מעמיקה עם הגופים הבנקאיים והחוץ בנקאיים ועם הנפשות הפועלות בהן, ואת זה אנחנו משמרים ומטפחים לאורך שנים רבות, על מנת לטייב את תנאי המימון לקהל הלקוחות שלנו, על אחת כמה וכמה בזמנים קשים.
חברת פפר פיננסים מספקת ייעוץ פיננסי בגיוס אשראי והשגת ליווי במחירים מאד אטרקטיביים מהבנקים ו/או גופים חוץ בנקאיים למיזמי נדל"ן וכן בניה של מבנה מימון המותאם לצרכים ולרכיבי החוב הנדרשים מהיזם, החל ממסגרות אשראי לליווי בניה במתכונת מודל ליווי בנקאי סטנדרטי ולרבות השגת ערבויות עפ"י חוק המכר, השלמת הון עצמי וכדומה.
פפר פיננסים היא חברת ייעוץ פיננסי המתמחה במימון עסקאות נדל"ן תוך יצירתיות מימונית ומסחרית הנדרשים לפתרון תכליתי מהיר.
בשנים האחרונות עשינו מספר רב של עסקאות ביזמות נדל"ן והתחדשות עירונית (תמ"א 38) בחיסכון כספי ניכר ליזם ובפרט בתקופה זאת של התייקרות בעלויות המימון בענף הנדל"ן.
זקוקים למימון לרכישות נדל"ן? דברו אתנו. יחד נמצא את הדרך היצירתית לקבל מימון איכותי ומשתלם ולתרגם אותו לרווחים.
