באחרונה נמצאים פתרונות רבים יותר לאפשרות של מימון מיזמי בנייה הודות ליכולתם של גופי מימון חוץ בנקאיים לתת מכלול ערובות ליוזמות נדל"ן ולפקח עליהן כראוי וכנדרש בחוק. איך הדבר משפיע על תחום הנדל"ן? ובכן, אם עד כה יזמים חשבו שהצלחתו של כל מיזם בנייה מותנית רק בבחירה מוצלחת של מיקום האתר, העידן החדש במימון מיזמי נדל"ן משנה את התמונה, וכיום הצלחתו של כל מיזם בנייה מותנית גם באמצעי המימון שלו.
איך זה קורה? הודות להתקדמות המטאורית שמאפיינת את סקטור המימון ובשל טווח האפשרויות הרחב שהוא מציע ליזמי בנייה. ההתרחשויות האלה מאפשרות ליזמים לקבל מימון ולנצל אותו במלואו לטובת המיזם. בואו נחשוב על סקטור המימון הישראלי ועל זיקתו לתחום הנדל"ן. עד לפני חמש שנים נוהל סקטור זה בידי התאגידים הבנקאיים. בימים אלה המוסדות הפיננסיים החוץ בנקאיים כבר נוגסים ממנו בשיעור של כ־20 אחוזים, ונראה כי היד עוד נטויה כיוון שמוסדות אלה נעשים לגיטימיים יותר ויותר בעיני הלקוחות הפוטנציאלים, יזמי הבנייה. לא נטעה אם נאמר שבקרוב המוסדות הפיננסיים השונים יהוו גם גורם מרכזי כמממנים משמעותיים של תחום הנדל"ן הישראלי.
מומחים פיננסים אומדים את סקטור האשראי בשיעור שנתי של 110 עד 120 מיליארד שקל אך מדגישים שהוא עודנו נשלט ברובו בידי התאגידים הבנקאיים אף על פי שנוכחותם של המוסדות הפיננסיים החוץ בנקאיים כבר מורגשת בו. אין ספק שבתוך שנים ספורות נחזה בדריסת רגל משמעותית הרבה יותר של המוסדות הפיננסיים החוץ בנקאיים בסקטור האשראי לנדל"ן ואף בהשגת רוב בו בשל מגבלות של ריתוק ההון החמורות שיש לבנקים בגין מתן אשראי לסקטור הנדל"ן.
תנאי האשראי המגבילים שהושתו באופן מסורתי על תחום הנדל"ן הישראלי, הניעה יזמי בנייה רבים לחפש אשראי מחוץ לתחום שליטתם של התאגידים הבנקאיים. איך? בדרך של איסוף חובות ציבוריים, הגשת בקשות למימון מחברות הביטוח הגדולות וייסוד קרנות שהקצו אשראי במסגרות חוץ בנקאיות. כמו בעבר כך גם היום – הביקוש לדירות הולך וגובר בהתאם לקצב הגידול של האוכלוסייה. ביקוש זה מניע את הממשלה ליזום יוזמות בנייה רבות ולקדם אותן ביתר שאת. ולמרות זאת הפער בין המצוי לרצוי נותר בעינו בשל מחסור בשטחי בנייה, מחסור בעובדי בניין ובשל המדיניות הבנקאית המסורתית להקצאת אשראי מוגבלת. הביקוש לדירות עודנו רב ועולה על ההיצע.
מימון עסקאות נדל"ן
התאגידים הבנקאיים אינם מצליחים לענות רק באמצעותם על נחיצות האשראי של תחום הנדל"ן בין השאר מחמת הסייגים הרבים שמטיל הרגולטור כמו דרישה להתאמת ההון וצמצום החשיפה לתחום הבנייה. אך בד בבד מקודמים מיזמי בנייה רבים כדי לספק את הצורך הרב בדירות למגורים. מנגד המוסדות הפיננסיים החוץ־בנקאיים מתחילים להציע מימון למיזמי התחדשות עירונית בתמורה לערובות ולמשכונות. גם יזמי בנייה מצליחים כבר לקבל מגופים אלה מימון מלא לפרויקטים השונים בתנאים הזהים לחלוטין לתנאי המימון הבנקאיים.
איך זה עובד? ובכן, יזם שרוצה לקדם מיזם בנייה ומנסה למכור את יחידות הדיור העתידיות, צריך להבטיח לקונים שכספם מוגן. כדי להגן על כספי הקונים, היזם מחויב להמציא להם בטוחות לפי חוק המכר. לצורך המצאת הבטוחות היזם זקוק למסגרות אשראי משמעותיות. המוסדות החוץ־בנקאיים מקצים ליזם מסגרות אשראי גם לבנייה (אשראי בכיר) וגם להשלמת ההון העצמי של היזם (אשראי משני), מנפיקים לקונים בטוחות לפי חוק המכר ומלווים את הפרויקט ואת היזם לאורך הדרך כדי להבטיח את הצלחתו וכדי להגן על האינטרסים של כל הנוגעים בדבר.
לאור זאת היכולת למצוא פתרונות מימון למיזמי בנייה הולכת וגדלה, ובשנים האחרונות יזמי בנייה רבים מצליחים לקבל מימון חוץ־בנקאי מהמוסדות הפיננסיים השונים שגם מספקים להם ערבויות וגם מפקחים על הפרויקטים ועל התקדמותם, והכול בחסות החוק. בדרך זו המוסדות הללו נעשים משמעותיים ביותר לתחום הנדל"ן, והציפייה היא שנוכחותם בתחום זה תמשיך לגדול בעתיד הנראה לעין. מדוע? משום שהם נותנים שירותי מימון זהים בתכלית לשירותי המימון הבנקאיים הן מבחינת שירות, הן מבחינת מוצר והן מבחינת תנאים מסחריים. עם זאת, חדי העין מקרב יזמי הבנייה מבחינים ברמת השירות הגבוהה המאפיינת את המוסדות הפיננסיים החוץ־בנקאיים, בנכונותם להשקיע בפרויקטים לבנייה, בגמישות שלהם ובמהירות התגובה במימון שהם מקצים ליזמים.
ומה יוצא מכל זה? גם התאגידים הבנקאיים וגם המוסדות הפיננסיים החוץ־בנקאיים מפעילים מערכות זהות למימון מיזמי בנייה ולפיקוח עליהם. המערכות הזהות הללו כוללות הנפקת ערבויות לקוני הדירות, תמיכה מימונית למיזם ופיקוח מלא על חשבונותיו של היזם. כעת גם יזמי הבנייה וגם קוני הדירות מרגישים בטוחים ויודעים שענייניהם מוגנים כיוון שאת הפרויקט מממן מוסד פיננסי מוכר שמתמחה בהקצאת אשראי, מוסמך להנפיק בטוחות לפי חוק המכר ועובד כחוק.
בסיכומו של דבר ובכל הנוגע לשמירה על האינטרסים של קוני הדירות, אין עדיפות לערבויות שמנפיקים התאגידים הבנקאיים על פני ערבויות שמנפיקים מוסדות פיננסיים חוץ־בנקאיים כמו חברות ביטוח. בשני המקרים מדובר בערבויות המונפקות לפי חוק המכר וערכן זהה. למרבה ההפתעה ניכר שהתאגידים הבנקאיים דווקא מעוניינים לשתף פעולה עם המוסדות החוץ־בנקאיים ולקבל את ערבויות המכר שלהם כדי לצמצם חשיפה לסקטור הנדל"ן ולהקטין את מעורבותם במימון מיזמי נדל"ן. הודות לנכונותם של הבנקים לשיתוף פעולה מלא עם מוסדות אשראי חוץ־בנקאיים מוזרם אשראי רב יותר לתחום הנדל"ן והערבויות שמנפיקים המוסדות הפיננסיים השונים לפי חוק המכר, שוות בערכן לערבויות המונפקות בבנק.
מימון ליזמי נדל"ן ופרויקטים של התחדשות עירונית
מיזמי נדל"ן קבלניים, בין שהם פרטיים ובין שהם מבוצעים כחלק מתהליך ההתחדשות העירונית, מצריכים לא רק גיוס הון ייעודי אלא גם ליווי מקצועי בתהליך גיוס ההון ובהשקעתו. מטבע הדברים יזמי נדל"ן רבים אינם בקיאים בכל התהליכים הדרושים לגיוס הון במבנה ובסכום המיטביים וביכולת מעשית להשגת מחירים אטרקטיביים ותחרותיים. מעבר לגיבוש ההון העצמי לטובת פרויקט נדל"ני כזה או אחר, כל פרויקט נדל"ני מחייב ליווי פיננסי מקצועי, ניהול פיננסי מיטבי, בקיאות וידע בכל הנוגע לעבודת המערכת הבנקאית והחוץ־בנקאית והיכרות עם עולם הנדל"ן הישראלי. כדי לגייס את ההון הדרוש למיזמי נדל"ן או למיזמים של התחדשות עירונית, יש להציג במקצועיות את המיזמים לגופים המממנים – התאגידים הבנקאיים והמוסדות הפיננסיים – ולנהל את התהליך לכל אורך הדרך.
אז מהי הדרך הנכונה לגייס מימון למיזמי נדל"ן, ולמה חשוב לקבל ליווי פיננסי מקצועי ומקיף לשם כך? בואו נבדוק.
מימון ממוקד לכל פרויקט ופרויקט
כל פרויקט נדל"ן הוא שונה, ולכל פרויקט נדרשת גישה ניהולית שונה וליווי פיננסי ממוקד. כך למשל מיזמי התחדשות עירונית מצריכים תקופת היערכות ארוכה יותר ממיזמי נדל"ן פרטיים המחייבים הוכחת הון עצמי כבר בתחילת התהליך. כמו כן מיזמי התחדשות עירונית אינם דורשים מהקבלנים דרישות משמעותיות ומחייבות מעבר להשלמה נאותה של המיזם ועמידה בדרישות התקן. מימון נדל"ן הוא למעשה הלוואה מבנקים או מגורמים מממנים חוץ־בנקאיים. זהו מימון משמעותי שיש להשקיע מאמצים כדי לקבלו. כשמדברים על מיזמי נדל"ן מתכוונים בדרך כלל לרכישת נכסים מסחריים, למיזמי התחדשות עירונית או לבניית בניינים למגורים. כדי לקבל מימון בנקאי או חוץ־בנקאי למיזמי נדל"ן שונים יש לברר איזה סוג מימון נדרש לכל פרויקט ופרויקט, ומה התנאים המתאימים והאטרקטיביים ביותר שאפשר לקבל מהמוסדות המלווים. התאמת המימון לפרויקט תבטיח לקבלנים וליזמים חיסכון בעלויות המימון ואפשרות להשקעה מיטבית.
מימון ליזמי נדל"ן
מימון מיזם נדל"ן מחייב היכרות מעמיקה עם עולם הנדל"ן הישראלי, הבנה מקיפה בכל הנוגע לאפשרויות המימון העומדות לרשות היזמים, יכולת לתפור את חליפת המימון המדויקת לכל פרויקט, ידע נרחב בהתנהלות הפיננסית הנדרשת מיזמים וממשקיעים והתמצאות בסבך הבירוקרטיה הבנקאית. מיזמי נדל"ן מחייבים את היזמים והמשקיעים להוכיח שברשותם הון עצמי ולהעמידו כתנאי לקבלת המימון. חשוב שכל יזם נדל"ן שמעוניין לצאת לדרך עם פרויקט חדש, יקבל ייעוץ פיננסי וליווי מאנשי פיננסים שמכירים היטב את המערכת הבנקאית והחוץ־בנקאית ואת דרישותיהן וינהלו במקומו משא ומתן מיטבי כדי לקבל את ההלוואה המדויקת ביותר לפרויקט.
איך להתמודד נכון עם תהליך ההתחדשות העירונית
מימון התחדשות עירונית הוא תנאי לעמידה בדרישות תמ"א והאמצעי העיקרי שמזניק את הפרויקט. ליווי פיננסי מקצועי ייטיב לנהל תהליך לאיתור מקורות מימון אפשריים ויגייס מימון שלא יכביד על הוצאות הפרויקט ויאפשר ליזמים לעמוד בכל התחייבויותיהם בהצלחה.
גיוס הון למימון עסקאות נדל"ן
כדי לגייס את המימון המדויק לכל פרויקט נדל"ן חשוב להכיר היטב את המערכות הבנקאיות והפיננסיות שמציעות מימון ולדעת איך להתאים את המימון הנכון לכל פרויקט. התאמת המימון לפרויקט מחייבת שקלול של נתונים רבים ובהם עלויות הפרויקט בכללותו, התחייבויות קיימות של היזמים, ההון העצמי העומד לרשותם ויכולתם להתמודד עם הוצאות לא צפויות ועם תנאי המימון ותשלומי ההחזר. ליווי מקצועי ליזמי נדל"ן מחייב ידע, הבנה וניסיון קודמים בכל הנוגע למיזמי בנייה שונים כמו בנייה למגורים, עסקאות קומבינציה, התחדשות עירונית במסגרת תנאי התמ"א, מרלוגים וכן רכישת נכסי נדל"ן מניבים ומסחריים. לאילו מוסדות פיננסיים אפשר לפנות כדי לגייס הון? לתאגידים בנקאיים, לחברות ביטוח ולחברות אשראי חוץ־בנקאי. אפשרות נוספת לגיוס הון נמצאת בשוק ההון ובהנפקת אגרות חוב או מניות.
למה לקבל ייעוץ פיננסי מקצועי לפני שיוצאים לדרך?
לפני שמתחילים פרויקט נדל"ני חייבים לגייס את המימון המתאים בעבורו. גיוס מימון הוא מקצוע לכל דבר ומחייב ראייה רחבת היקף. אך לא די בהיכרות מעמיקה עם גופי המימון השונים. צריך גם להבין בנדל"ן בכלל ובמיזמי נדל"ן רחבי היקף בפרט. ליווי פיננסי מקצועי צריך להפחית לחץ מהיזמים ומהמשקיעים ולהסיר מהם דאגה. היועצים הפיננסיים יפנו אל המוסדות המממנים, יטפלו בניירת, יגישו מסמכים וינהלו משא ומתן לקבלת המימון המיטבי וכל זאת לטובת המשקיעים והפרויקט. ולמה? כי רק יועצים פיננסיים מנוסים מבינים את השפה הבנקאית ויודעים מה דרוש לגיוס מוצלח של ההון החיוני לפרויקט. רק הם יכולים לגבש תוכנית עסקית מתאימה, לכתוב אותה ולהציגה לבנק בשפה שהוא מבין. בסופו של דבר הבנק רואה מספרים, והצגה מיטבית של המספרים תבטיח למשקיעים מימון בנוסף לנתוני המימון הטובים ביותר.
פפר פיננסים – הבית של יזמי הנדל"ן
חברת פפר פיננסים היא הבית של יזמי הנדל"ן. לרשות החברה עומדות עשרות שנות ניסיון בייעוץ ליזמי נדל"ן גדולים כקטנים בהתנהלות מול המערכות הבנקאיות והפיננסיות השונות בישראל. שמה של חברת פפר פיננסים הולך לפניה, וההיכרות האישית של צוות החברה ברשותו של רו"ח אלון פפר עם אנשי מפתח במוסדות הבנקאיים והחוץ־בנקאים פותחת דלתות לכל יזם ולכל משקיע.
מחפשים מימון בנקאי או חוץ־בנקאי? אנחנו בפפר פיננסים נייעץ לכם לפני כל פנייה לתאגידים הבנקאיים ולמוסדות הפיננסיים השונים, אך לא לפני שנגדיר יחד מהו מבנה המימון המתאים ביותר לפרויקט שלכם ולרכיבי החוב הקיימים והעתידיים שלו, ונלווה אתכם לאורך כל הדרך עד לקבלת המימון האופטימלי. פפר פיננסים היא חברה המספקת שירותי ייעוץ לגיוס הון במבנה ובמחיר מיטבי. צוות החברה נהנה מניטרליות מובהקת ומהיעדר תלות במוסדות הפיננסיים השונים, והייעוץ שאנו מספקים נקי מכל אינטרסים. למעשה, האינטרס היחיד שלנו הוא ההצלחה היזמית, העסקית והפיננסית שלכם, ולשם כך אנו פועלים ללא לאות.
אנו מתמחים באיתור מימון לעסקאות נדל"ן המחייבות יכולת תמרון ויצירתיות בהתנהלות הפיננסית, המסחרית והמשפטית, ויודעים איך למצוא פתרונות מימון מהירים לשביעות רצונם של כל הצדדים. אנו יודעים לזהות מורכבויות פיננסיות בכל עסקת נדל"ן, ויכולות התמרון שלנו מאפשרות לנו להתמודד איתן בהצלחה ולספק את הפתרונות הטובים ביותר ליזמים גם בתנאי שוק תחרותיים. אפשר לומר שאנחנו בפפר פיננסים מצליחים לתפור חליפת מימון ייחודית והולמת ליזמים ולעמיד לרשותם מימון רלוונטי העונה לצורכי הפרויקט. חליפת האשראי שאנו תופרים ללקוחותינו עשויה מִרְכיבים מימוניים רבים ובהם דרכים לגיוס הון עצמי, טיפול מיטבי בחובות קיימים ושימוש בפוליסות חוק מכר. אנו מלווים את לקוחותינו לאורך כל הדרך ולא מתפשרים על שירות רגיש ומקצועי, על זמינות מרבית ועל מענה מיידי וחותרים למצוא פתרונות מימוניים מהירים ולהשמיש אותם לצורכי הפרויקט הנדל"ני.
רוצים לדעת מהי חבילת האשראי הנכונה ליוזמת הנדל"ן שלכם? תנו לנו לגבש אותה ולהתאים אותה למנטליות הארגונית והעסקית שלכם. השאירו לנו את החיפוש אחר פתרונות המימון המיטביים וקבלו את השקט התעשייתי שיאפשר לכם לקדם את הפרויקט ולהשלים אותו על הצד הטוב ביותר.
